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近日，《凤凰财经》这一篇报道，引起悍然大波。
报道称：温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了，而当地国土资源部门要求缴纳 1 / 3 到一半左右房价的土地出让金才能续期，重新办理土地证。土地使用权到期后续期本身温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。
对拥有多套房产，把房产作为主要财富传承方式的富裕人群，更是警钟长鸣。
富裕人群将房产作为财富传承工具，原本就面临 五大缺陷。
看一下房产的继承流程，仅继承公证一项就难倒多少英雄汉。
公证要求所有继承权权利的人都要到公证现场，表达意愿。
有个亲戚在美国？抱歉，您得回来。
1、老人的遗产，是所有继承人的共同财产。
2、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。
3、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。
办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：
1、房屋评估；
2、继承公证；
3、房屋测绘；
4、继承登记；
5、规定需递交的其它资料。
这里所列的税费，并没有包括前面提到的土地出让金。
1、继承权公证费用：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的 2% 来收取；
2、房地产价值评估费用：不一致，一般 0.5%；
3、房地产继承过户税费：由房屋评估价 0.05% 的合同印花税、100 元的登记费、5 元的权证印花税组成；
4、契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税 3%。
这是房产的物理属性决定的。
不管你到哪里，房产就在那里，不悲不喜。
在财富传承过程中，家庭关系的复杂，资产归属的复杂容易带来纠纷。
一旦出现纠纷，房产将作为争议资产被冻结。
继承中债税优先。如果欠了外债 2000 万，有房产 2000 万，怎么继承呢？就不用继承了，先还债。
《继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
《继承法》第三十四条：执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。
按照《遗产税草案》，最高遗产税率 50%。假设房产 2000 万，现金 1000 万，遗净额为 3000 万，则需要缴纳的遗产税为 1034 万。
本例还可以，现金 1000 万留着正好交遗产税。120*20%-5=19 万
300*30%-25=65 万
500*40%-75=125 万
2000*50%-175=825 万
合计 19+65+125+825=1034 万
(公式：应纳税遗产净额 * 税率 - 速算扣除数 = 应缴税款)
以上是房产作为财富继承工具的五大缺陷。而温州土地出让金一事则是雪上加霜。
是不是按照温州模式全国推广？不确定。
土地出让金会不会取消？也许。
温州土地出让金一事最大的警示是「远期的政策会带来财富传承风险」。
政策的走向，即使是第一流的经济学家，也不知道。财富传承，恰恰是远期的事情。不能把确定的传承，交给不确定的政策。
知名财富传承专家陈凯律师 认为：
房产、股权，只能是财富的一种表现形式，不可能成为财富传承的工具。中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。
试想一下：当财富面临纠纷时，股票、债券、存款、房产等都有可能会被冻结，唯有保险具有防火墙的功能；不被查封冻结，债权人也无权要求受益人以保险收益金来偿还债务(具体情况请见法律分析)。这正是保险投资与其它投资大不相同的地方。
财富传承最重要的特征就是确定性，确定财富安全，确定财富升值，确定财富运用，确定财富分配，确定财富不受婚变和纠纷的影响，保险的功能正是把这些确定变成了一定。
保险在财产传承中的突出优势
对于继承来说，所有的财产将被损耗，不是增值。 而对保险来说，如果富豪生前作为投保人投保，保险的资产是可以增值的。
如果是继承的话，相当于后代一次性拿到所有的资产。对于突然掌控巨额财富的年轻人，你不知漫长的人生中会有什么风险。但保险可以由保险公司分期、分批给付受益金，保证财富长期安全。 如果是继承，肯定不能避债，你继承多少遗产就要还多少债。 保险具有避债功能，不需要还父债子还。
嘱。第二，公证处公证遗嘱本身是一笔费用。第三，死者死亡以后继承权公证特别贵，一般为继承遗产总资产额的 2%。目前继承税并未正式出台，但成本费用特别高。首先花钱请律师做遗 而保险的财富传承不收钱，仅仅是通知受益人来领钱，不收取手续费。
最后，小编想说，现在名人、明星拼的再不是名车、豪宅，现在值得炫耀的是您为孩子买的保险。因为这才是真正 100% 属于您的资产。房子可以过户，银行卡可以销户，我们终究会离开。唯有保单，还有我们亲自写下的笔迹，才是我们能给孩子最长久的呵护。
有一天，当孩子们也已经老去，这张保单依旧是他们津津乐道的「炫富」资本，也是财富传承最安全的体现！
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